양도소득의 필요경비(2)

〈취득가액의 범위〉

취득가액이란 당해 양도자산의 양도가액에 직접적으로 대응되는 비용으로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다. 따라서 취득가액의 범위에는,

① 당해 자산의 취득과 관련된 대가로 지급되어야 하고,

② 실지로 지출되었거나 지출하여야 할 가액으로서,

③ 직접적인 대가 외에 그 취득과 관련하여 지출한 부대비용도 포함.

〈취득원가에 상당하는 가액〉

당해 자산의 취득과 관련된 직접적인 대가와 그 취득과 관련하여 지출된 부대비용을 포함한 가액을 말합니다.

① 매입하는 경우

매입가액에 부대비용(취득세 · 등록세 · 기타비용)을 가산한 금액

② 자기가 행한 제조 · 생산 또는 건설로 취득한 경우

윈재료비 · 노무비 · 운임 · 하역비 · 보험료 · 수수료 · 공과금

(취등록세 포함) 등

③ 위의 ①과 ②의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 ① 및 ②의

자산 이외의 자산

당해 자산의 법인세법시행령 제89조에 규정한 시가에 취득세 · 등록세

기타 부대비용을 가산한 금액

〈취득시 소요된 부대비용〉

1. 소유권 확보를 위해 소요된 경비

(1) 제세공과금

① 취득세 및 등록세 등

취득시 납부한 취득세 및 등록세와 이에 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세는 취득원가에 가산합니다. 다만, 지방세법에 의해 감면되는 경우에는 당해 세액은 포함되지 않습니다.

② 취득시 부담한 부가가치세

아파트 분양시 그 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 양도차익의 계산시 필요경비로 계산합니다. 다만, 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세자로서 사업용으로 분양받은 경우에는 그 부가가치세를 필요경비로 산입할 수 없습니다.

사업용자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자산의 취득가액에 포함됩니다.

③ 인지세

소유권이전등기시 첨부하는 매매계약서에 인지세법에 정한 매매가액에 대한 수입인지를 첨용하여야 소유권이전등기 신청이 가능하므로 취득시 검인계약서상 매매가액에 해당하는 인지세를 필요경비로 산입할 수 있습니다.

④ 과점주주가 납부한 취득세

주식의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 「지방세법」 제7조 제5항에 따라 해당 법인의 과점주주가 신고 · 납부한 취득세는 「소득세법」 제97조에 따른 양도자산의 필요경비에 포함됩니다.

⑤ 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세 매출세액

당해 자산과 관련하여 실제 부담한 비용인 점을 감안하여 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세 매출세액을 2015.2.3.이후 양도분부터는 취득가액에 포함합니다.

⑥ 과세사업자가 면세사업자로 전환됨에 따라 납부한 부가가치세 매출세액

2018.2.13.이후 양도하는 분부터 취득가액에 포함합니다.

(2) 소송비용

취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함합니다. 이 경우 소송비용은 민사소송법에 의한 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 비용을 말합니다. 다만, 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 이미 필요경비에 산입된 경비는 제외됩니다.

(3) 대항력 있는 임차보증금

① 매매에 의해 승계받은 임차보증금 반환 채무

임차보증금의 반환채무를 양수인이 승계한 경우에 당해 자산의 취득가액은 실제 지급한 매매금액에 승계한 채무를 가산한 금액이 됩니다.

예를 들어, 10억원의 부동산을 취득함에 있어서 임차보증금 3억원의 채무를 승계한 경우 당해 부동산의 취득가액은 금전으로 지급한 7억원에 인수한 채무 3억원을 합하여 10억원이 취득가액이 되는 것입니다.

② 대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우

경매 또는 공매에 의해 부동산을 경락받은 경우 대항력 있는 임차보증금이 없는 경우에는 경락받은 가액이 취득가액이 됩니다. 그러나, 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 임차보증금이 있는 경우에는 경락받은 이후에 임차인에 대한 임차보증금 채무의 반환 책임이 전소유자에게 있는 것이 아니라, 경락을 받은 현 소유자에게 있으므로 임차인이 임차목적물을 명도하고 임차보증금의 반환을 요구하면 지급의무가 발생합니다. 따라서 경매낙찰자는 부동산경락대금 이외에 임차인의 임차보증금 상당액만큼 추가 부담이 발생하는 것입니다. 그래서 경매낙찰자가 부담하는 대항력 있는 임차보증금(구상권을 행사할 수 없는 경우에 한함)은 취득가액에 포함되는 것입니다.

③ 대항력 있는 전세권자가 경락받은 경우

주택을 임차하고 다른 근저당권이 설정되기 전에 주택에 입주와 주민등록을 마쳐 「주택임대차보호법」 제3조에 의하여 대항력을 갖춘 임차인이 경락을 받았다면, 임차주택의 양수인은 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 지위를 승계하게 되어 임차권자에게 보증금을 반환할 의무도 승계됩니다.

대항력을 갖춘 임차인은 「주택임대차보호법」 제3조의5에 의하여 양수인에게 경락대금에 불구하고 보증금 전액을 변제받기 전에는 주택을 인도하지 아니할 수 있습니다. 임차인이 주택을 경락받아 임대인의 지위를 승계함과 동시에 소유권을 취득한 경우 민법 제191조에 의하여 임차권은 혼동으로 인하여 소멸함으로써 전임대인의 임대차보증금 반환채무는 소멸됩니다.

따라서 청구인은 임차인의 지위에서 주택을 취득함으로써 임대차보증금을 반환받을 권리가 소멸되었으므로 임대차보증금은 주택의 취득과 대가관계가 있다고 보아야 할 것이므로 이를 취득가액에 포함시키는 것이 타당합니다.

(4) 취득관련 수수료

취득과 관련하여 중개수수료, 취득에 관한 등기를 위하여 지출한 법무사비용, 취득컨설팅비용 등은 자산을 취득하기 위한 직접 지출비용에 해당이 됩니다. 이러한 수수료의 경우 법정한도액을 초과하여 지급한 경우라도 실질적으로 지급한 사실이 확인되는 경우에는 필요경비에 포함됩니다. 또한 중개수수료와 컨설팅비용은 취득시는 물론이고 양도시에도 지출되는 경우 양도비에 해당되어 필요경비에 산입되는 것입니다.

(다음에 계속...)